我是一杭州市民，今年想在杭州预购一套商品房。因我经常在报纸、电视等媒体上看到各种购房纠纷，因此十分担心自己订购的商品房也会产生纠纷。请问，房地产开发公司预售商品房应当具备怎样的条件，我应如何审查？读者程炎华
    浙江浙联律师事务所舒军律师解答：杭州现在各房地产开发公司销售的商品房绝大部分是期房，也就是尚未竣工的房子。由于购买者在签订购房合同时还看不到房子，全凭房产公司的单方描述，因而购房者的风险相对来说就比较大。根据我国《城市房地产管理法》及建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发公司预售商品房应当具备以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
    在签订《商品房预售合同》之前，应审查房产公司是否具有合法的企业法人营业执照和相应的资质证书；如所购的商品房是由两家以上的房产公司共同开发的，还应取得其他共有人的书面同意；查看房产公司是否具备“五证”，即：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。另外还应注意国有土地使用权证上有无抵押的记录，如土地使用权证已被抵押，那么购买这样的商品房将会给自己带来很大的风险。